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是什么正在“杀死”酒店业？

发布时间：2021-08-06 20:44 作者：未知

前几天准备年会演讲时，被同事发给我的数据震惊了。

2020年酒店业全年91.14%的出租率，居然依然无法避免亏损。在一般情况下，出租率60%-70%是酒店业的盈亏平衡点。

我不禁在思考：疫情面前，杀死酒店业的元凶到底是难？

疫情下酒店总收入减少的原因

疫情各大酒店的部收入锐减，这是不争的事实。从出租率和平均房价来看，谁是导致酒店2020年总收入减少的根本原因？

1）出租率

下图，是我们公司福田区一家酒店，2020年 VS 2019年各月出租率对比图。

2020年2月疫情大爆发，出于安全考虑，我们停业了14天，导致2月份的出租率只有9.98%。2020年全年出租率，与2019年同期减少了11.5%，2月份停业是这2020年出租率减少11.5%的主要原因。我们福田另外一家酒店，2020年全年出租率为89%，全年也出现了亏损。

前几天和一个酒店朋友聊天，去年他以一个较低的价格，买了一家西部某城市的品牌酒店。即使出租率达到90%以上，酒店每月持续亏损10万+。

从5月开始，大部分地区酒店的出租率，基本可以达到70%-80%，单店150间客房以上、位置偏远的除外。很显然，出租率并不是影响后疫情酒店收入减少的主要原因。

2）平均房价

降低价格是疫情时期，各大酒店出租率迅速恢复的最有利的武器。下图，是前几天我在罗老师直播间看到的，这个价格真是白菜价，几乎5折。扣除单房的运营成本、房租成本、支付给老罗的佣金，我甚至怀疑这个价格无法cover住成本。

虽然这只是一个例子，但是调低价格也是各大酒店无奈之举，也是酒店当下的求生之道。在疫情和经济下行的双重打击下，出租率都没有保证的酒店，无亦于宣布关门破产。均价低，是导致酒店总收入直线直线下降的根本原因。

在可以预见的2021年，除了海南、西部的网红旅游城市的酒店，有机会提高均价外。大部分的酒店，2021总收入很难通过提高均价的路径来实现增长。换句说话，后疫情时代，在提升营收有难度的条件下，酒店如何自救和生存？

如果不能增收，只能从成本出发

短期内无法实现增收，只能对成本进行突破。如何实现少亏，或盈亏平衡？

1）人力成本

人力成本占酒店月总收入的15%-20%。人力成本，并非酒店成本的大头，而且，酒店可以根据出租率的情况进行灵活增减人员，属于可以自主控制的成本范围。

疫情期间各大酒店为了止损，通过减少和关闭低频的部门、安排人员调休、无薪休假等方式，来减少人力成本，以求先生存下来。经过2020年的实战，酒店的人力成本能节省的空间，已非常有限了。人力成本，已不是大部分酒店可以实现节流的路径了。

2）变动成本

变动成本包括酒店的物耗，洗涤费、工程维保、销售费用等。这些成本与酒店的出租率成正相关，只有客房销售，才会产生成本。执意减少这些变动成本，会反作用于酒店出租率，影响酒店的收入。酒店很难减少这部分的变动成本，它是客户满意和出租率的保障。

3）房租成本

酒店每月租金，占月总收入的20%-30%。售价高的酒店，单房的投资成本也相对较高。在出租率有保障的前提下（80%），房租的成本占比与月总营收成反比。

综上所述，在疫情背景下，酒店收入大幅度下跌。能拯救酒店的，是房东。酒店经过2020年的成本优化后，房东是2021年决定酒店能否存活的关键。

物业杀死酒店业的7种原罪

1）租金暴涨

酒店利润的本质，是赚取房东与客人之间的房租差。

房企开发的楼盘，商业物业的部分都不会对外售卖，尤其是一二线城市。这里说的商业物业，不是住宅楼下的小商铺，是指房企做的购物中心且有一定规模的商业物业。这类物业租金溢价水平高，租金稳定，而且每年递增。

2010年前后开始，酒店业的利润出现直线下滑。物业租金的暴涨，是最直接的原因。以深圳为例，新会展中心附近的物业，从2018年前后租金水平已上涨近50元/平、龙华地区、宝安区的租金水平大幅上涨。

在疫情总收入锐减的情况下，租金成本是每月固定成本。租金水平，是后疫情酒店最后一根救命稻草，也可能是压死酒店的无凶。

2）公摊面积

深圳地区，疫情前很多写字楼、商场的实际使用面积率为50%-60%。由于酒店需要的面积大，而且不在首层，然而，大部分酒店物业的实际使用面积率为70%左右。

3）喝茶费

热门地区的增量或存量物业，酒店都需要承担一定费用的喝茶费、进场费。虽然喝茶费属于灰色地带，但是它是真实存在的成本。

4）装修期

随着物业租金水平的暴涨，物业为酒店提供的装修的时长越来越短。一般100间客房，成熟的装修团队需要6-8个月的装修期。装修期的房租，是酒店总投资的一项重要的组成部分。在一线城市，房东基本不提供装修期。

5）管理费

酒店有自己的保洁和工程，基本不需要物业提供服务。除此之外，很多物业收管理费按建筑面积来收取。部分物业通过物业管理费，超过10元/平，仅免费提供公区的水电费和空调费。

6）水电费差价

大部分的酒店，水电费按正常的商业水电收取。部分酒店从二手房东租赁过来的物业，二房东很有可能要赚取水电差价。

7）继签费用

大部分的物业租期为10年。房东为了降低未来租金暴涨，租期一般不愿意超过10年。继租时房东可以当时的租金水平，重新定价；一二线城市的物业，继租时还可以收到一笔喝茶费。

后疫情时代，受经济下行影响，酒店增收难度大。在疫情无法完全消除的情况下，房东是决定酒店业发展的关键（非盈利为目的的酒店和自持物业酒店除外）。房东无法直接减免房租，可以通过减缓当年的递增、给一定的账单期等形式，给酒店业一次踹气的机会。如果酒店类的二房东，扛不过这次寒冬，房东的利益也会一损俱损。

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