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加强外商投资房地产业所得税管征问题的思考
文章来源: 未知      发布日期:2019-09-11 11:28

加强外商投资房地产业所得税管征问题的思考

  当前我国经济发展迫切需要拉动内需,加大国内商品流通,而房地产业正是起到扩大内需的龙头作用,以此带动相关产业的发展。根据从经济到税收的原则,房地产业发展将促进该产业税收的增长,那么当前外商投资房地产企业所得税的纳税状况如何?我们对此展开了调查,并引发了以下几个问题的思考。

  思考一:为什么外商投资房地产业一边大面积亏损,一边大规模资金投入

  福州市城区现有外商投资房地产企业243户,1998年企业自报实现房产收入36 763万元,申报缴纳企业所得税仅305万元,亏损企业220户,亏损面达90.5%.而与上述情形形成反差的是,1998年福州市房地产业呈现复苏回升趋势。中央取消福利分房政策、个人抵押购房贷款政策等相继出台,加上银行利率连续调低,这些因素共同造就了福州市1998年房地产交易量的大幅度上升。外商投资房地产开发经营企业由1997年的189户增至1998年的243户,投资总额由1997年的6 .8 亿元增至1998年的18.5 亿元,增幅达172%.大面积亏损与大规模资金投入的矛盾,暴露出房地产业存在申报不实的普遍现象,对此,我们认为主要体现在以下几方面:

  一、收入不实。据福州市房产交易所统计,1998年福州市区商品房交易金额为26.15亿元,以外商投资企业占全部房地产企业60%的比例,外资企业房地产交易额可达15.69亿元,而实际仅申报3.67亿元。主要原因是多数企业认为,经营项目利润尚未形成,或预计该项目由于未售出部分的影响,可能造成经营亏损,因此,尽可能少申报收入。其主要形式有:一是以新造房屋折价销售给拆迁户的,其所取得的收入不作“销售”收入,而是作为土地开发费用;二是售楼价格申报偏低。如福州市二环路一带民用住宅楼市面售价一般为2000~2500元/平方米,但其房地产企业只申报1500元/平方米,计少报收入近300万元。三是较多企业采用预收售房款的形式,因未开具正式发票,这部分予收款长期挂在账上,不作收入。

  二、成本虚列。多数房地产企业由于工期长,与建安企业结算未了结,对成本采取支付多少,就列支多少,未按已售房面积、收入情况匹配列支成本;有的以预计数开具收款收据入账,往往造成成本虚增。同时存在大量的不合法的凭证或没有取得凭证。

  三、费用列支不合理。我们发现,房地产开发企业普遍费用列支较高,尤其是交际应酬费,有的年高达数百万元;有的企业列支了高于国有商业银行同等利率水平的借款利息或向非金融机构的借款利息。

  四、工程决算不及时。在调查中发现大部分开发项目已完工且也交付使用,除部分商场未出售外,住宅有的已全部销售,该项目利润理应得到体现,但目前多数项目工程均未办理决算,无法核实其真实成本,因而也就无法真实反映企业盈亏情况。

  思考二:现行外商投资房地产企业所得税政策和征管中存在问题

  一、税收政策不能适应企业发展的现状和特点。福建省现有关于外商投资房地产企业所得税的政策性文件是原福建省税务局于1993年5月制订的《关于外商投资房地产开发经营企业若干税收政策问题的通知》(闽税外[1993]32号),该文规定: 以同行业利润率水平核定预征企业所得税的作法仅限于中外合作房地产项目,其它期房项目一律要求根据企业收入、成本、费用情况计算其年度利润率,若出现亏损,则不能征税。由于目前企业申报多为亏损,在税务机关尚未做到查账落实的情况下,企业所得税的征收面势必狭窄,税款也不多。国家税务总局于1995年8月发出《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995]53号),该文明确规定预售房地产所取得的预收款收入,当地税务机关可按预计利润率或其他合理办法预计应纳所得税额,按季预征,待该项房地产产权转移,销售收入实现后,再按规定计算应纳税所得额和应纳所得税额,按预缴的所得税额计算应补、应退税额。该文同时要求各省、自治区、直辖市税务机关制定具体的预征实施办法及预计利润率的确定方法报国家税务总局备案,但我省尚未出台这一实施办法和利润率确定方法。因此全省制定指导性文件,各地、市结合本地实际管征状况制定合理利润率报省局备案,这项工作已势在必行。

  二、企业纳税意识淡薄,税务机关征管缺乏力度。房地产开发企业投资大、周期长、利润反映不实,欠缴企业所得税,是福州市外商投资企业普遍存在的问题。一方面是企业纳税意识淡薄,另一方面也暴露出税收管征上的不足。目前,税务机关对外商房地产业的企业所得税征收工作,主要在工程项目完工后汇算及一年一度的企业所得税汇算清缴期间进行。日常的季度申报基本上根据企业申报数录入电脑。而汇算期间由于时间紧,户数多,工作量较大,很少能到企业实地查看项目施工、销售状况,大部分以纳税人报送资料,税务机关案头逻辑审核为主,等项目结算后查账征收。这不利于税务机关及时掌握企业开发经营、亏盈状况等基本状况,缺乏有效的监控手段。

  思考三:如何进一步加强对外商投资房地产企业所得税的管征

  由于房地产业具有开发投入大,建设周期长的特点,工程决算一般需跨好几个年度。根据现行外商投资房地产企业所得税有关政策,我们认为应结合福州市外商投资企业从事房地产开发经营的实际状况,制定核定合理的利润率预缴企业所得税的管征措施,其所得额的计算可分别处理如下:

  一、现房销售所得额的计算

  1. 根据成本费用与收入相匹配的原则,销售收入以当期实际收取数确定,销售成本费用按单位售房面积的成本和费用,乘以实际销售的房屋面积,计算企业当期所得额。另外,根据房地产业的特点,凡工程完工量90%的,税务机关可视其为现房。

  2. 现房销售并取得收入的,企业应及时结转销售成本,相应的成本和费用应取得合法凭证。凡因特殊原因未能按时结转收入的,经企业申请,税务机关批准,可以按“期房销售所得额的计算”办法计算所得额。

  二、期房销售所得额的计算

  1. 开发经营高层(10层及10层以上)写字楼、住宅、商住楼并取得期房预收款收入的,由企业根据所得税法规及其他有关规定自查。凡企业自报销售利润高于4%的,按实际申报数缴纳企业所得税,自报销售利润低于4%的,一律按4%的销售利润率计算应纳税所得额,预征企业所得税。

  2. 开发经营9层及9层以下写字楼、住宅、商住楼并取得期房预收款收入的,由企业根据所得税法规及其他有关规定自查。凡企业自报销售利润高于6%的,按企业实际申报数缴纳企业所得税,自报销售利润低于6%的,一律按6%的销售利润率计算应纳税所得额,预征企业所得税。

  3. 外商投资房地产企业在商品房产权转移、销售收入实现后,应及时向税务机关提出申请,依照税法规定计算企业实应纳税所得额及应纳税所得额,对已预缴的企业所得税进行结算,多退少补。

  三、属下列情形,企业可以向税务机关提出书面申请报告,经审核后确属亏损的,可暂缓预征企业所得税

  1. 取得的预收款占项目预计总收入50%以下,并且工程完成工作量在50%以下的,工程项目分期开发的,须以工期为计算单位;

  2. 开发经营高层写字楼滞销,预计属于亏损的;

  3. 建设周期过长,利息支出庞大,预计属于亏损的;

  4. 因收过桥费等原因导致楼价下跌的;

  5. 其他经税务机关审核确有有利因素导致企业亏损的。

  此外,税务机关需进一步加强对外商投资房地产企业的日常征管和检查,具体包括:

  (1)加强税务登记管理,与工商、房管等有关部门建立登记底册报送制度,杜绝管征漏户;

  (2)进一步用活审核评税制,对企业的收入、成本、费用出现异常的,要求企业提供资料或依法实地检查;

  (3)建立重点税源跟踪管理。对立项项目大、投资规模大的房地产企业应列为税务机关的重点税源,做好日常管理和税源跟踪工作。对已完成工程结算企业,重点税源管理员应及时敦促企业依法申请办理企业所得税结算,严防企业逃税;

  (4)对发现纳税申报异常或其他情形的,税务机关应加强对房地产企业的日常检查。



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