『铜仁二日游线路』是什么正在“杀死”酒店业?

发布时间:2021-02-19 14:15 作者:未知

前几天准备年会演讲时,被同事发给我的数据震惊了。

2020年酒店业全年91.14%的出租率,居然依然无法避免亏损。在一般情况下,出租率60%-70%是酒店业的盈亏平衡点。

我不禁在思考:疫情面前,杀死酒店业的元凶到底是难?

疫情下酒店总收入减少的原因

疫情各大酒店的部收入锐减,这是不争的事实。从出租率和平均房价来看,谁是导致酒店2020年总收入减少的根本原因?

1)出租率

下图,是我们公司福田区一家酒店,2020年 VS 2019年各月出租率对比图。

2020年2月疫情大爆发,出于安全考虑,我们停业了14天,导致2月份的出租率只有9.98%。2020年全年出租率,与2019年同期减少了11.5%,2月份停业是这2020年出租率减少11.5%的主要原因。我们福田另外一家酒店,2020年全年出租率为89%,全年也出现了亏损。

前几天和一个酒店朋友聊天,去年他以一个较低的价格,买了一家西部某城市的品牌酒店。即使出租率达到90%以上,酒店每月持续亏损10万+。

从5月开始,大部分地区酒店的出租率,基本可以达到70%-80%,单店150间客房以上、位置偏远的除外。很显然,出租率并不是影响后疫情酒店收入减少的主要原因。

2)平均房价

降低价格是疫情时期,各大酒店出租率迅速恢复的最有利的武器。下图,是前几天我在罗老师直播间看到的,这个价格真是白菜价,几乎5折。扣除单房的运营成本、房租成本、支付给老罗的佣金,我甚至怀疑这个价格无法cover住成本。

虽然这只是一个例子,但是调低价格也是各大酒店无奈之举,也是酒店当下的求生之道。在疫情和经济下行的双重打击下,出租率都没有保证的酒店,无亦于宣布关门破产。均价低,是导致酒店总收入直线直线下降的根本原因。

在可以预见的2021年,除了海南、西部的网红旅游城市的酒店,有机会提高均价外。大部分的酒店,2021总收入很难通过提高均价的路径来实现增长。换句说话,后疫情时代,在提升营收有难度的条件下,酒店如何自救和生存?

如果不能增收,只能从成本出发

短期内无法实现增收,只能对成本进行突破。如何实现少亏,或盈亏平衡?

1)人力成本

人力成本占酒店月总收入的15%-20%。人力成本,并非酒店成本的大头,而且,酒店可以根据出租率的情况进行灵活增减人员,属于可以自主控制的成本范围。

疫情期间各大酒店为了止损,通过减少和关闭低频的部门、安排人员调休、无薪休假等方式,来减少人力成本,以求先生存下来。经过2020年的实战,酒店的人力成本能节省的空间,已非常有限了。人力成本,已不是大部分酒店可以实现节流的路径了。

2)变动成本

变动成本包括酒店的物耗,洗涤费、工程维保、销售费用等。这些成本与酒店的出租率成正相关,只有客房销售,才会产生成本。执意减少这些变动成本,会反作用于酒店出租率,影响酒店的收入。酒店很难减少这部分的变动成本,它是客户满意和出租率的保障。

3)房租成本

酒店每月租金,占月总收入的20%-30%。售价高的酒店,单房的投资成本也相对较高。在出租率有保障的前提下(80%),房租的成本占比与月总营收成反比。

综上所述,在疫情背景下,酒店收入大幅度下跌。能拯救酒店的,是房东。酒店经过2020年的成本优化后,房东是2021年决定酒店能否存活的关键。

物业杀死酒店业的7种原罪

1)租金暴涨

酒店利润的本质,是赚取房东与客人之间的房租差。

房企开发的楼盘,商业物业的部分都不会对外售卖,尤其是一二线城市。这里说的商业物业,不是住宅楼下的小商铺,是指房企做的购物中心且有一定规模的商业物业。这类物业租金溢价水平高,租金稳定,而且每年递增。

2010年前后开始,酒店业的利润出现直线下滑。物业租金的暴涨,是最直接的原因。以深圳为例,新会展中心附近的物业,从2018年前后租金水平已上涨近50元/平、龙华地区、宝安区的租金水平大幅上涨。

在疫情总收入锐减的情况下,租金成本是每月固定成本。租金水平,是后疫情酒店最后一根救命稻草,也可能是压死酒店的无凶。

2)公摊面积

深圳地区,疫情前很多写字楼、商场的实际使用面积率为50%-60%。由于酒店需要的面积大,而且不在首层,然而,大部分酒店物业的实际使用面积率为70%左右。

3)喝茶费

热门地区的增量或存量物业,酒店都需要承担一定费用的喝茶费、进场费。虽然喝茶费属于灰色地带,但是它是真实存在的成本。

4)装修期

随着物业租金水平的暴涨,物业为酒店提供的装修的时长越来越短。一般100间客房,成熟的装修团队需要6-8个月的装修期。装修期的房租,是酒店总投资的一项重要的组成部分。在一线城市,房东基本不提供装修期。

5)管理费

酒店有自己的保洁和工程,基本不需要物业提供服务。除此之外,很多物业收管理费按建筑面积来收取。部分物业通过物业管理费,超过10元/平,仅免费提供公区的水电费和空调费。

6)水电费差价

大部分的酒店,水电费按正常的商业水电收取。部分酒店从二手房东租赁过来的物业,二房东很有可能要赚取水电差价。

7)继签费用

大部分的物业租期为10年。房东为了降低未来租金暴涨,租期一般不愿意超过10年。继租时房东可以当时的租金水平,重新定价;一二线城市的物业,继租时还可以收到一笔喝茶费。

后疫情时代,受经济下行影响,酒店增收难度大。在疫情无法完全消除的情况下,房东是决定酒店业发展的关键(非盈利为目的的酒店和自持物业酒店除外)。房东无法直接减免房租,可以通过减缓当年的递增、给一定的账单期等形式,给酒店业一次踹气的机会。如果酒店类的二房东,扛不过这次寒冬,房东的利益也会一损俱损。

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